Государство "протолкнуло" выгодный для себя документ
1 февраля произошло событие, которое во многом изменит жизнь
рядовых россиян. Вступил в силу закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно закону все сделки с недвижимостью будут оформляться в
специально созданных для этого органах Министерства юстиции, минуя
нотариальные конторы, а вся российская недвижимость будет внесена в
один реестр. На вчерашней пресс-конференции первый заместитель министра
юстиции Павел Крашенинников прокомментировал некоторые положения нового
акта. Он заявил, что создание единого реестра сделает невозможной
продажу одного объекта недвижимости несколько раз или продажу
недвижимости, обремененной арендой. Павел Крашенинников подтвердил, что
в федеральном бюджете не предусмотрены ассигнования на создание
вышеупомянутых органов юстиций, однако сказал, что процесс регистрации
будет самоокупаемым. Действительно, в законе указано, что 95%
вырученных за оформление сделок средств будет оставаться в субъектах
Федерации и идти на развитие органов юстиции, а 5% пойдет в федеральный
бюджет и будет использоваться на эти же нужды.
Павел Крашенинников отметил также, что перерегистрации сделок,
заключенных до вступления в силу новых правил, пока не будет. Но "по
мере введения недвижимости в торговый оборот" она станет обязательной.
Теперь права на объекты, правоустанавливающие документы на которые
оформлены после 1.02.98, подлежат обязательной государственной
регистрации, что означает "признание и подтверждение" этих прав
государством. Введены нормы, устанавливающие единый для всей страны
порядок регистрации прав на недвижимость. Ранее возникшие права
признаются действительными, их не нужно перерегистрировать, если только
речь не идет о новой сделке. Определены также основные понятия, базовые
нормы о "Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с
нею", органы регистрации. Декларированы принципы открытости сведений
реестра и ответственности при его ведении.
Главная цель нового закона, по словам замминистра, - сделать
прозрачным механизм сделок с недвижимостью. Но этого-то, похоже, и не
произойдет.
Почем регистрация?
На разъяснительном семинаре в Министерстве юстиции 27 января и на
вчерашней пресс-конференции были даны разъяснения по размерам оплаты
сделок. Согласно проекту постановления правительства "Об установлении
максимального размера платежей за регистрацию сделок с недвижимостью"
будут установлены следующие максимальные ставки. За регистрацию прав и
сделок с граждан взимается до 3 минимальных окладов (около $40), с
юридических лиц - до 50 (около $700), за предоставление информации: с
граждан 25% минимального оклада (около $4), с юридических лиц - один
минимальный оклад (около $15). Если вы захотите ускорить процесс
регистрации, эти весьма немалые суммы удвоятся.
Если вы хотите быть спокойными за чистоту сделки, то вам придется
обратиться к услугам нотариуса. Новый закон хотя и отменяет
обязательное нотариальное заверение сделки, но не гарантирует ее
законность, поскольку не вводит реальной имущественной ответственности
регистратора. Так что в дополнение ко многим "минимальным окладам"
придется еще как и прежде платить нотариусу по весьма высокому тарифу
- 1,5% от суммы договора за добровольное удостоверение договоров.
За что платить?
Взимая столь высокую плату, государство должно нести имущественную
ответственность за надежность регистрации прав. Однако государственные
гарантии упоминаются в новом законе лишь мимоходом. Не установлено
гарантированное государством возмещение убытков добросовестного
приобретателя, не описан ни объем ответственности государства, ни
механизм возмещения. Иначе говоря, "государственная гарантия" остается
лишь декларацией, и платить придется за услугу, которую мы не получим.
Средства же пойдут на содержание новых бюрократических структур -
учреждений юстиции, в которых регистратор, не гарантируя соблюдения
прав граждан, получает возможность бесконтрольно манипулировать этими
правами.
Все права и сделки - по воле регистратора
Новый закон дает регистратору столь громадные полномочия, что мало
у кого появится желание и возможность с ним судиться. В соответствии с
ГК Российской Федерации договор в отношении прав на недвижимое
имущество "считается заключенным с момента его регистрации". Новый
закон устанавливает, что датой государственной регистрации является
день внесения регистратором записи в единый государственный реестр. На
регистрацию отводится два месяца после представления документов. Таким
образом, каждая сделка вступит в силу только после внесения записи
чиновником. Закон фактически наделяет учреждение юстиции функциями
суда, но в нем начисто отсутствуют конституционные требования к
судопроизводству. По существу единственным критерием для регистратора
будет возникновение у него "сомнений в наличии оснований" (п.1 ст.19).
Ясно, что такая схема ущемляет права граждан и организаций: каждый
заключающий сделку с недвижимостью попадает в зависимость от
регистратора.
Защита соблюдения прав от... публичного контроля
Вопреки декларации открытости государственного реестра закон
допускает возможность отказа в предоставлении информации о правах на
недвижимость, устанавливает, что выписки, содержащие сведения о
переходе прав, предоставляются лишь ограниченному числу лиц, что прямо
противоречит статье 131 ГК Российской Федерации. Не гарантируется
предоставление исчерпывающих сведений о зарегистрированных и
действующих правах, важнейшая часть реестра - правоустанавливающие
документы - закрывается от публичного контроля. По новому закону при
несоответствии записи в реестре и содержания, например договора,
приоритет имеет последний. Такое "несоответствие" невозможно будет
установить рядовому гражданину из-за отсутствия публичности
правоустанавливающих документов - к ним допускаются лишь чиновники.
Гражданин же, доверившись реестру, может понести серьезный ущерб,
возмещение которого - как мы уже доказали - весьма проблематично.
Излишне говорить, что закрытость правоустанавливающего документа
открывает неограниченные возможности для злоупотреблений.
Игра в номера без правил
Всем известно, что любая регистрация - это система записей под
номерами. Прискорбно, что именно с номерами в новом законе произошла
серьезная путаница. Поступившие на регистрацию заявления с документами
должны быть учтены. По логике заявитель должен получить номер такой
регистрации, который служит для защиты его прав. В законе же
установлено, что заявителю возвращается расписка в получении документов
с указанием лишь даты их представления. Очевидно, что в случае подачи в
один день нескольких заявлений о правах на один объект невозможно будет
установить их очередность, а значит, и гарантировать права заявителей.
Хотя закон вводит понятие "единый объект недвижимости", фактически
в нем говорится о раздельной регистрации отдельных составных частей
такого объекта - участка, здания, помещения. При этом отсутствует
возможность регистрации единого объекта недвижимости по одному
кадастровому номеру, если все части объекта находятся в собственности
одного лица. Важность этой проблемы велика: вряд ли можно ожидать
большого притока инвестиций, в частности иностранных, в том случае,
если вместо одного документа на недвижимость собственнику надо будет
получать целую кипу бумаг - в отдельности на участок, на дом, на каждую
из квартир, помещений.
Немного о судьях
В Законе упомянут третейский суд и установлена обязательность для
регистратора исполнять решения любого, в том числе и третейского, суда
(ст. 27). Согласно разъяснению Высшего арбитражного суда Российской
Федерации "экономические споры ... могут рассматривать и третейские
суды. Однако осуществляемая ими деятельность по защите прав организаций
не является правосудием, и они, рассматривая споры, не вправе
использовать арбитражную процессуальную форму". ("Комментарий к
Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации".)
Действительно, наделение третейского суда правами правосудия вряд ли
правомерно: ведь он рассматривает лишь тяжбу участников, не обязан
учитывать все обстоятельства и интересы иных сторон. Не исключен и
сговор сторон для принятия третейским судом решения в ущерб третьим
лицам.
Суммируя все сказанное, приходится сделать неутешительный вывод:
закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", несмотря на демократические
декларации, защищает в первую очередь интересы чиновников. |